Thursday, May. 25, 2017

政策之困:房产税将何去何从?

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2014 年 4 月 4 日

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政策之困:房产税将何去何从?

近日,两会召开,高层针对房产税问题频频表态,3月4日,十二届全国人大二次会议举行新闻发布会,大会发言人傅莹在回应税收法定问题时表示,房地产税、环境保护税等立法工作都在研究当中,立法过程中会注意听取社会上的意见。3月5日,国务院总理李克强在作政府工作报告时提出“做好房地产税立法相关工作”。紧接着,全国人大常委会法制工作委员会副主任阚珂于9日表示,房地产税法草案由全国人大常委会的有关工作机构会同国务院的有关部门研究起草,条件成熟时会依法提请审议。

国家明确提出推进房产税改革已近四年,一直以来,支持和反对的各种声音都不绝于耳——甚至一度引起社会各界的争论。

早在2010年4月底,财政部财政科学研究所所长贾康就表示,目前是推出房产税的可操作时机。不到一个月后,国家发改委产业研究所所长助理黄汉权又发表文章称“发改委表态3年内房产税免谈”引起轩然大波,发改委随后辟谣:“研究人员所发表的意见不代表发改委的立场。”并称,有关房产税的言论“内容严重失实,造成了极为恶劣的影响”。

5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,文件将“逐步推进房产税改革”列入税收体制改革的目标当中。

2011年1月28日,房产税在上海、重庆开展试点工作。

不完善的政策

一方面,由于职能部门未能完全推进不动产的统一登记,现有房产的具体情况还不能被准确掌握,这使得房产税开征缺乏基本的数据支持,正如山东大学房地产研究中心主任李铁岗接受采访时谈到,这也是“房产税在空喊多年后迟迟不能落地的一个重要原因”。

我国房地产市场有明显的区域性,北上广等地房价很高,但一些二三线城市房地产市场已出现供过于求局面。另外,相比一线城市的买房难,许多三线及以下等级城市的家庭选择买二套房为自己养老投一份“商业性社会保险”或者将收益用于为子女教育积累资金,虽然从用途上讲。这样的房产并不属于政策针对的高端房产,但如果政策没有做出相应的差别化处理,这一部分房产也将被纳入征收范围,引起居民的反对,“因此,未来房产税征收要因地制宜,考虑地区差别,给地方政府比较大的自主权,根据地方情况做出决定。”地产专家谢逸枫表示。

另一方面,房产税税制并没有就保有环节和流通环节征税进行分别处理,知名地产商任志强认为,按照国际惯例,地产税既包括流通环节征收的税赋也包括保有环节的税赋。因此对房产保有环节征收的只是房产税的一部分。中国针对流通环节的房产税比重较大,而对保有环节征税较少,当前国内保有环节房产税只适用于商业办公用房,并且是无差别征收,因此不存在累进性质,也没有收入再分配作用。房产税的作用不仅仅是要实现市场的长治久安和缩小贫富差别,还要降低房地产市场准入门槛,先让人人有房可住,再征收后续税收。但是目前我国基本采取的是事先征收的方式,而且重复征收现象也很普遍。

落败的实践

重庆大学法学院财税金融方向副教授陈晴表示,房产税肇始其实肩负着四大功能,包括调节贫富差距,部分代替土地出让金成为地方税收来源,抑制房价过快上涨,改变市场心理预期。

作为两个试点城市,上海的政策方案只针对增量,并给予户籍居民家庭一定免征额;重庆的方案则偏重高档住房,涉及存量与增量。

数据显示,2012年,上海市新建商品住宅平均销售价格同比上涨3%,2013年,上海市新建商品住宅销售价格更是同比上涨14%,二手住宅销售价格也同比上涨接近10%。根据国家统计局发布的数据,2013年12月重庆新建商品住宅价格同比上涨14.3%,上海新建商品住宅的价格同比涨幅达24.3%。

对于多数民众所关心的打压房价问题,一些业内人士并不看好,中国房地产信息集团分析师薛建雄认为,房产税对房价的影响不会太大,整个市场的降幅应在20%左右。

从两个试点城市的政策可以看出,扩大房产税征收范围,主要目的在于打击投资投机性需求,调和贫富差距,刚性需求住房并未受到太大的影响,房价仍将由市场供求关系决定。

从负税层面上来讲,房产税开征会增加民众生活负担,。2014年2月14日,中国社会科学院财经战略研究院发布名为“将全面深化财税体制改革落到实处”的报告(以下称报告)称,2013年数据显示,我国公共财政收入达到12.9万亿,人均宏观税负接近万元,实际承担赋税超过一万元 “看到老百姓年承担税负超过一万,再开征房产税,将会加大老百姓的生活负担,让人无法忍受。”社科院研究员杨志勇说。

相比而言。英美日韩香港等国家和地区的房产税主要作为地方政府收入来源,而非政策调控手段,且房产税税率一般都不高,主流税率占住宅价值的0.2-1.4%,对家庭的负担也比较低。

而在中国,土地出让金收入是地方财政收入的重要来源。2012年,地方财政收入6.1万亿,其中土地出让金收入达到2.8万亿,占地方财政收入的44%。根据兴业证券测算数据,房产税实际税率必须达到2.5%,对应名义税率为6%的情况下,房产税的规模才可能达到土地出让金的规模。在上海方案里面,市中心区域的房产税税率是0.6%,周边区域的税率是0.4%,远远低于测算水平。因而,效仿别国经验用房产税来取代土地收入短期内会比较困难。

总要向前走的

房产税的征收是中国经济社会改革浪潮中的一部分,随着各项经济政策的调整,经济体制的逐步完善,总有一天要找到出口。

然而,这个不完善的架构究竟怎样调整才能在符合公众整体利益的同时迈出改革的步伐,社会各方并没有一致的答案。

在政策走向上,十八届三中全会后,“房地产税”开始替代“房产税”成为主导思路。

3月7日,财政部部长楼继伟表示,将加紧房地产税立法工作。目前,住建部、财政部、国家税务总局等部门,正处在由“房产税”转向“房地产税”的思路调整当中。实际上,虽然只有一字之差,房地产税与之前的房产税概念并不完全相同。“房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。”业内分析人士陈剑波指出,

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,“房地产税”或许能取代“房产税”,但是房地产税作为一个全新的税种,在技术层面上需要准备的工作很多,此外,如果立法,需要人大审议通过,审议的流程也要花费时间,所以从制定到立法,从试点到扩容少说也要3、5年的时间。

在税制方面,保有环节与流通环节的税收调整必不可少,报告建议应将已有的房地产相关税种合并,同时将相关税负转移到保有环节。“这样不声不响就把房地产的税负理清楚了,可能现在的效果要好于开征房产税。” 社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

在社会意见方面,政府应该提升信息透明度,也要广泛听取各界意见,“应该尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做出必要的信息披露,给社会公众吃定心丸”贾康说

纵使负面消息不断,甚至一度不知走向何方,房产税全面开征依然是历史的必然。由于它牵动着社会中的复杂的既得利益格局,于内于外都存在不同意见之间的激烈争论,所以阵痛是不可避免的。事实上,没有哪一种改革是一帆风顺的,无一不是在探讨中产生新思路,争辩中求取平衡,试错中找到正确方向。

“长效机制的建立是一个渐进式的过程,不可能一蹴而就。目前房地产税制改革仍有很多技术层面和征管方面的问题需要完善,只有制度的不断建设完善,才能够为房地产税制改革铺平道路”,地产专家谢逸枫最后表示。

 

深度中文网 北京站 新闻助理 李叶秀

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